央廣網(wǎng)北京2月26日消息（記者門庭婷）馬年春節(jié)假期剛剛結(jié)束，上海樓市便迎來了備受矚目的“開工利是”。2月25日，上海多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（簡稱“滬七條”），從限購、公積金、房產(chǎn)稅三大維度打出組合拳。政策落地首日，市場反應(yīng)迅速，多名一線銷售人員向記者反饋，相關(guān)咨詢量明顯上升。
業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，此次新政覆蓋面廣、精準(zhǔn)度高，是針對剛需、改善、置換三類真實(shí)需求的精準(zhǔn)賦能，這三類需求均為市場核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動性壓力，推動交易規(guī)模穩(wěn)步提升。
調(diào)減限購：降門檻擴(kuò)增量，新市民“進(jìn)城”不再難
新政在限購層面的調(diào)整，被市場解讀為“最具含金量”的一步。根據(jù)政策，非滬籍家庭購置外環(huán)內(nèi)住房，社保繳納年限由3年直接縮短至1年；連續(xù)繳納滿3年的非滬籍家庭，更可在外環(huán)內(nèi)增購一套住房。
58安居客研究院院長張波從數(shù)據(jù)層面解讀了這一調(diào)整的深意。他指出，2025年數(shù)據(jù)顯示，上海一二手客群重合度僅為8.7%（2026年1月進(jìn)一步降至8.5%），為全國最低，“新房改善、二手剛需”的分化格局十分穩(wěn)固?！按舜螌⑼猸h(huán)內(nèi)購房門檻降至1年，精準(zhǔn)降低了新市民、新人才的首置門檻，正好適配二手房市場以剛需為主導(dǎo)的特征。”他還透露，從58安居客線上數(shù)據(jù)看，上海二手房找房人數(shù)占比同比提升4.7個百分點(diǎn)，而掛牌量僅微增1.72%，說明剛需需求存在釋放空間，此前主要受限于購房門檻。
而對于社保滿3年可增購一套的政策，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，這給了改善型買家更大的操作空間?！岸嘁粡埛科苯o買家更多靈活操作空間。非本地戶籍想改善通常是置換，先賣后買，新政策完全可以先買后賣，甚至可以直接購買第二套房子?！?/p>
更值得關(guān)注的是，新政首次將居住證納入購房資格認(rèn)定體系——持居住證滿5年的家庭可購買一套住房。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對此表示，政策調(diào)整前，對于從事城市基礎(chǔ)服務(wù)或企業(yè)總部設(shè)在外地的人員，其或因未在上海繳納社保而無購房資格。此次新政立足支持此類在滬穩(wěn)定居住群體購房需求導(dǎo)向，允許持有滿五年的居住證即有購房資格。換句話說，過去限購政策主要看社保繳納年限，但新政下也可以和居住證年限掛鉤。
優(yōu)化公積金：降成本，釋放改善置換需求
除了限購政策的調(diào)整，“滬七條”針對公積金的政策優(yōu)化力度也很大。新政將首套公積金貸款最高額度從160萬元提升至240萬元，疊加多子女家庭和購買綠色建筑最高35%的上浮政策，單筆最高可貸至324萬元，創(chuàng)下全國城市公積金貸款額度新高。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，這一政策直擊當(dāng)前市場痛點(diǎn)。“當(dāng)前購房主力以剛需和剛改為主，對價(jià)格和成本高度敏感。公積金貸款最高達(dá)到324萬，而上海300萬以下二手房占比高達(dá)65%，這意味著很多家庭僅靠公積金就能完成購房，無需再動用商業(yè)貸款。”他同時(shí)透露，近期公積金個貸率持續(xù)下降，也為政策實(shí)施做了保障。
除了額度提升，公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地同樣引發(fā)廣泛關(guān)注。新政明確，名下無住房或僅有一套住房且公積金貸款已結(jié)清的，再次購房可繼續(xù)申請公積金貸款。嚴(yán)躍進(jìn)表示，這使得更多住房置換家庭可獲公積金貸款支持，促進(jìn)改善型住房需求的釋放。
針對多子女家庭，新政將公積金貸款額度上浮20%的優(yōu)惠政策由首套擴(kuò)展至二套。張波認(rèn)為，這精準(zhǔn)匹配了多子女家庭的居住升級需求，也貼合人口結(jié)構(gòu)變化趨勢。“公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購房能力，推動上海二手房流通性提升，進(jìn)而帶動新房市場改善需求釋放，形成一二手市場雙向賦能。”他提到。
完善房產(chǎn)稅：減顧慮釋潛力，滬籍家庭“換得安心”
相比限購和公積金政策的“高調(diào)”，個人住房房產(chǎn)稅政策的微調(diào)顯得低調(diào)而精準(zhǔn)。新政明確，滬籍家庭子女成年后新購住房，若為家庭唯一住房，可暫免征收個人住房房產(chǎn)稅。
中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，房產(chǎn)稅優(yōu)化切實(shí)減輕了青年家庭的首次置業(yè)負(fù)擔(dān)。將購房資格與居住證年限掛鉤，更貼合城市人口結(jié)構(gòu)與實(shí)際居住情況，顯著提升城市包容性與人才吸引力，推動“住有所居”與城市高質(zhì)量發(fā)展同向發(fā)力。
同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)則從市場聯(lián)動角度進(jìn)行解讀：“年輕成年群體將逐步步入婚戀階段，首套獨(dú)立分戶住房免房產(chǎn)稅非常必要，新青年剛步入工作崗位，收入水平不高，免稅有利于本地剛需群體購買力的釋放?！?/p>
對于后續(xù)走勢，專家普遍持樂觀態(tài)度。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策將促進(jìn)樓市各子市場之間的循環(huán)健康發(fā)展。舉例來說，非滬籍家庭滿1年即可購房，若其認(rèn)購一套二手房，則將帶動房東掛牌置換，進(jìn)而帶動新房去庫存，各市場之間將形成良性互動的循環(huán)機(jī)制。
“新政以房地產(chǎn)為重要抓手，帶動居民消費(fèi)回升與上下游產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，既起到穩(wěn)當(dāng)前、穩(wěn)預(yù)期的作用，又有利于長遠(yuǎn)發(fā)展，對上海經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好、城市可持續(xù)發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義?！睆埼撵o表示。
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